2020年，三亞CBD鳳凰海岸單元風華正盛!繼5月8日5幅塊地塊掛牌出讓后，近日該單元又將掀起三亞新一輪棚改熱潮。

    7月13日，三亞市天涯區人民政府下發了《關于三亞市三亞灣片區規劃一至七路市政道路工程項目征收補償安置方案征求公眾意見及修改情況的通知》，計劃實施新征收房屋及附屬物總建筑面積約99600平方米，共約471戶，人口約2082人。

    安置補償要點如下：

    1、有合法證明來源的被征收房屋，四層半(含四層半)以下部分，可予認定并按本方案第六條進行補償;超出四層半500㎡(含500㎡)以內部分，可按800元/㎡予補償;超出四層半500㎡以上部分，不予補償。

    2、本方案第六條貨幣補償標準：被征收房屋所占土地性質為劃撥地的，按22105元/㎡給予貨幣補償;被征收房屋所占土地性質為出讓地的，按23799元/㎡給予貨幣補償。

    鳳凰海岸單元鳥瞰實拍

    Ps：小易君了解到，該片區私人住宅樓較多，7層以上建筑不在少數。有居民透露，家里平均一層平均面積120㎡，總層高7層。按本方案最高補償標準計算，僅四層半的面積補償就高達1285萬元!

    3、被征收房屋為住宅的，臨時過渡安置費，按征收認定的套內面積來發放，標準如下：

    ·180平方米以下，按3600元/戶/月發;

    ·180-300平方米以內，按5000元/戶/月發;

    ·300-400平方米以內，按6500元/戶/月發;

    ·400平方米以上的，按8000元/戶/月發。

    4、安置房建設地點：擬定在金雞嶺四組安置區、同心家園22期安置區、同心家園29期安置區、西瓜村芒果村安置區。

    5、安置房選房原則：按被征收人簽訂征收補償安置協議時間的先后順序，優先選擇安置房。

    6、搬遷獎勵政策：

    在本方案公告之日起，

    ·45日內(含45日)簽訂協議的，一次性獎8萬元/戶;

    ·45日后至60日內(含60日)簽訂協議的，一次性獎5萬元/戶;

    ·60日后簽訂協議的，不給予任何貨幣獎勵。

    鳳凰海岸單元鳥瞰效果圖

    按規劃，鳳凰海岸單元建設用地范圍204.97公頃，開發地塊115.96公頃。將建設旅游港自貿服務與郵輪、游艇、文化藝術綜合消費區。分為北部自貿服務旗艦區、中部郵輪主題休閑區、南部文化藝術體驗區，南邊海環河口游艇主題消費區以及鳳凰島國際郵輪母港配套服務區五部分。規劃商業設施、商務辦公、商務設施配套(國際人才公寓)、娛樂康體及郵輪母港及配套設施用地等。

    鳳凰海岸單元規劃圖

    恭喜家住三亞灣的朋友，快看你家拆不拆?

    《通知》全文

    《三亞市三亞灣片區規劃一至七路市政道路工程項目征收補償安置方案(修改稿)》

    為加快做好三亞市三亞灣市政道路建設項目征收補償安置工作，著力提升三亞灣功能，完善民生基礎類設施，高水準規劃建設“鳳凰海岸”，穩步推進三亞總部經濟及中央商務區建設，深化營商環境改革，進一步推動全方位高水平改革開放，維護征收當事人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)和《三亞市集體土地征收補償安置管理規定(2013年修訂)》(三府〔2013〕43號)等法律法規規定以及參照三亞市人民政府其他有關規定，結合三亞灣段相關規劃、控規和三亞灣市政道路建設項目征收區域范圍內的實際情況，制定本方案。

    一、征收范圍及基本情況

    三亞灣市政道路建設項目規劃紅線范圍：

    一路北至食品廠小區，南至食品廠安置區南區北門，東至解放路，西至三亞灣路;

    二路北至第三中學，南至第四小學，東至解放路，西至三亞灣路;

    三路北至儋州三巷4號，南至鐵路東巷24號，東至解放路，西至三亞灣路;

    四路北至海汽小區AB棟，南至旺豪超市，東至解放路，西至三亞灣路;

    五路北至三亞市建筑工程總公司住宅小區ABC棟，南至第一小學，東至解放路，西至三亞灣路;

    六路北至日雜公司，南至三亞賓館，東至解放路，西至三亞灣路;

    七路北至原武裝部安置區，南至華運大廈，東至解放路，西至三亞灣路。

    三亞灣片區規劃一至七路市政道路工程項目征收房屋及附屬物總建筑面積約99600平方米，共約471戶，人口約2082人，項目涉及行政機關、企(事)業單位、國有及民營企業、賓館酒店和商品住宅小區以及天涯區儋州社區居委會、光明社區居委會、和平社區居委會等。具體征收范圍以實際征收紅線圖為準。

    二、指導思想

    堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，緊緊圍繞“三區一中心”戰略定位，堅持科學發展觀和新發展理念，加快推進自由貿易區(港)建設，完善城市基礎設施，加強民生保障，改善城市面貌和居民居住條件及生活環境，提升城市品位、價值和形象，維護被征收單位、被征收人的合法權益，在依法征收的基礎上，做到和諧征收。

    三、征收主體和法律依據

    (一)征收主體

    1.征收人：三亞市天涯區人民政府。

    2.實施單位：三亞市天涯區項目推進服務中心。

    3.被征收人：項目范圍內需要征收的房屋及其他建筑物、地上附著物的合法產權人。

    (二)法律依據

    1.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日修正)。

    2.《中華人民共和國城鄉規劃法》(2019年4月23日修正)。

    3.《中華人民共和國物權法》(2007年10月1日起實施)。

    4.《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)。

    5.《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)。

    6.《三亞市集體土地征收補償安置管理規定(2013年修訂)》(三府〔2013〕43號)。

    四、征收補償安置原則

    (一)堅持“公開、公平、公正”、“依法和諧征收”原則。

    (二)堅持“先補償后搬遷”原則。

    (三)堅持以人為本，讓利于民，保障被征收戶的合法利益。

    (四)堅持依法征收和堅持打擊違法、違章建筑相結合原則。

    五、被征收房屋的認定

    (一)房屋征收范圍內住宅房屋、非住宅房屋的認定，按照房屋所有權證記載的用途確定。房屋所有權證沒有記載用途的，按照規劃部門批準的用途確定。

    (二)被征收房屋建筑面積、套內面積的認定，按照房屋所有權證記載的建筑面積、套內面積確定。房屋征收范圍內尚未取得房屋所有權證的和其他不能確定房屋建筑面積、套內面積的情形，房屋建筑面積、套內面積按照有資質測繪機構的測繪結果確定。

    (三)被征收人沒有土地房屋所有權證書，但持有土地證、合法土地來源證明或社區出具的土地歷史來源取得證明的被征收房屋四層半(含四層半)以下部分，可予認定并按本方案第六條進行補償;超出四層半500㎡(含500㎡)以內部分，可按800元/㎡予補償;超出四層半500㎡以上部分，不予補償。

    (四)被征收人有土地房屋所有權證書的，但登記的房屋面積發生拆改變動的，被征收房屋建筑面積的認定，作如下處理：

    1.拆改變動不超過原土地使用權及房屋建筑登記面積的，按照拆改變動后房屋實際面積確定。

    2.拆改變動超出原房屋建筑登記面積，但沒有超過登記的土地使用權登記面積的，按以下情況分別處理：

    (1)原房屋登記超過四層半(含四層半)的，在原房屋基礎上進行拆改變動后，按原房屋所有權證記載的建筑面積予以確定并進行補償;如拆改變動后的建筑物樓層超出原建筑物樓層的，增加房屋建筑面積在500㎡以內(含500㎡)的，按照800元/㎡予以補償;超出500㎡以上部分，不予補償。

    (2)原房屋登記面積沒有超過四層半(含四層半)的，在原房屋基礎上進行拆改，拆改后被征收房屋四層半(含四層半)以下部分，可予認定并按本方案第六條進行補償;超出四層半500㎡以內(含500㎡)部分，按照800元/㎡予以補償;超出四層半500㎡以上部分，不予補償。

    (3)沒有拆改原房屋，但在登記的土地使用權范圍內另行建造房屋的，或在原房屋基礎上加寬面積的，另行建造或加寬的房屋，按照本方案第五條第三款的規定執行。

    (4)將原房屋全部或部分拆除后，在原有土地上建造一棟及以上棟數房屋的，按照本方案第五條第三款的規定執行。

    (五)被征收人沒有房屋所有權證書，也沒有土地證、沒有合法土地來源證明或社區出具的土地歷史來源取得證明的被征收房屋，可按建筑物建成時間作如下處理：

    1.建成時間在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行之前的，可予確認并按本方案第六條給予補償;

    2.建成時間在1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行之后，2008年6月12日《中共三亞市委三亞市人民政府關于堅決打擊違法建設行為的決定》(三發〔2008〕3號)施行之前的被征收房屋四層半(含四層半)以下部分，可予以認定，可按政府房屋征收決定發布之日的建安成本價給予補償;超出四層半500㎡(含500㎡)以內部分，可按800元/㎡予補償;超出四層半500㎡以上部分，不予補償。

    3.建成時間在2008年6月12日《中共三亞市委三亞市人民政府關于堅決打擊違法建設行為的決定》(三發〔2008〕3號)施行之后的，不予補償。

    被征收人房屋建成時間原則上按照以下程序認定：各社區居委會對本社區房屋建成時間進行調查和登記，經社區居民代表會議討論通過后公示7日，在公示期內無異議的，由社區居委會提供相關材料交由區人民政府核準。

    (六)未超過批準期限的臨時建筑，可按批準使用的剩余期限予以適當的貨幣補償;已超過批準期限的臨時建筑不予補償，應自行拆除。

    六、征收補償安置

    房屋、建筑附屬物和樹木、青苗等征收補償標準，原則上執行《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)和參照三亞市人民政府其他有關規定，具體如下：

    (一)住宅房屋補償

    補償安置方式分為產權置換、貨幣補償、產權置換與貨幣補償相結合三種，具體方式由被征收人自行選定。

    1.產權置換

    (1)在不改變國有土地使用權取得方式的情況下，按照被征收房屋套內面積置換安置房套內面積并結算，置換比例如下：

    產權置換房屋套內面積差額在5㎡以內(含5㎡)的，暫按安置房建安成本價格(最終以相關部門審定的開發建設成本價格為準)結清差價;套內面積差額超出5㎡的，按相關部門審定的安置房市場價格結清差價。超選安置房套內面積部分最大不能超過15㎡。

    2.貨幣補償

    被征收人可在下列貨幣補償標準中選擇其中之一：

    (1)按照政府房屋征收公告發布之日被征收房屋市場評估價作為貨幣補償標準。

    (2)按照政府房屋征收公告發布之日安置房的市場評估價作為貨幣補償標準。存在多個安置區的，按“就高原則”，以評估價值最高的安置房市場評估價作為貨幣補償標準。

    (3)被征收房屋所占土地性質為劃撥地的，按22105元/㎡給予貨幣補償;被征收房屋所占土地性質為出讓地的，按23799元/㎡給予貨幣補償。

    3.產權置換和貨幣補償相結合

    被征收人選擇產權置換房屋面積小于應安置房屋面積，其差額部分給予貨幣補償，按照本方案住宅房屋貨幣補償標準執行。

    4.被征收人自行將臨路(街)的底層合法居住房屋改變為商業經營用房，又符合下列三個條件的，按住宅房屋補償標準補償以外，同時，再按照安置房市場評估價值的50%給予貨幣補償獎勵：

    (1)擁有工商執照并正在營業中;

    (2)本方案公告前連續3年或3年以上依法納稅;

    (3)持有土地證、合法土地來源證明或房屋權屬證。

    5.被征收人選擇異地安置區進行產權置換的，按照原被征收房屋產權置換套內面積10%給予獎勵。

    (二)非住宅房屋補償安置

    1.貨幣補償標準，按被征收人的合法房屋的市場評估價值進行貨幣補償。

    2.造成被征收人停產、停業，應給予補償，補償標準以征收公告前一年的月平均營業額的8%計算，補償期限最長不得超過6個月(營業額以稅務部門核準的納稅申報為準)。

    3.被征收人存在住房安置需求的，按被征收房屋市場評估價和安置房的市場評估價等價值置換安置房。

    (三)房屋裝修及地上附著物補償

    被征收房屋裝修及地上附著物按市場評估價值補償;樹木、青苗的補償標準，采取評估的方式或參照《三亞市人民政府關于印發三亞市集體土地征收補償安置管理規定(2013年修訂)的通知》(三府〔2013〕43號)執行。如市政府出臺最新文件規定的，按最新文件規定執行。違法搶種的樹木、青苗一律不給予補償。

    (四)評估方式

    評估由具有相應資質的房地產價格評估機構依法進行。房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者由市住房城鄉建設主管部門從已備案的具有相應資質的房地產價格評估機構儲備庫中采取搖號、抽簽等隨機方式確定。被征收房屋的價值評估時間節點為房屋征收決定公告之日。市場評估依據《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)的規定執行。

    七、臨時過渡及其它補償

    (一)臨時過渡安置費

    1.被征收房屋為住宅的，臨時過渡安置由被征收人自行解決的，按照下列標準一次性發放一年半(18個月)的臨時過渡費給被征收人(臨時過渡安置期以被征收人簽訂征收補償安置協議并騰空住宅房屋之日起計算，臨時過渡期根據安置房建設實際情況而定)，具體如下：

    (1)套內面積在180平方米以下的(含180平方米)，按3600元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

    (2)套內面積在180-300平方米以內的(含300平方米)，按5000元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

    (3)套內面積在300-400平方米以內的(含400平方米)，按6500元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

    (4)套內面積在400平方米以上的，按8000元/戶/月的標準發放臨時過渡安置費。

    2.臨時過渡安置期滿一年半(18個月)后，被征收人仍未得到妥善安置的，繼續按上述標準發放臨時過渡安置費，直到妥善安置為止。

    3.已做出單一貨幣補償的被征收人以及被征收房屋為非住宅房屋的被征收人，不再享受臨時過渡安置補償。

    (二)搬遷補助費

    搬遷補助費標準為3000元/戶。被征收人選擇單一貨幣補償的，一次性結清搬遷補助費;選擇產權置換、產權置換與貨幣補償相結合的，按兩次計算搬遷補助費。

    (三)其它費

    1.空調遷移補助費：300元/部。

    2.電話遷移補助費：200元/部。

    3.有線電視、數字電視遷移補助費：400元/戶。

    4.太陽能熱水器設備遷移補助費：800元/部。

    5.水表遷移補助費：500元/戶。

    6.電表遷移補助費：600元/戶。

    7.天然氣遷移補助費：2500元/戶。

    8.被征收的房屋已依法取得房屋所有權證的，換發安置房屋所有權證所需費用由征收人承擔;被征收房屋未依法取得房屋所有權證的，征收人協助被征收人辦理房屋所有權證，換發安置房屋所有權證所需費用由被征收人承擔;被征收房屋土地性質為劃撥，安置房需辦理為出讓地的，由被征收人補交土地出讓金;換發安置房屋所有權證時安置房屋維修基金由被征收人承擔。

    八、安置房建設地點、建設標準及選房原則

    (一)安置房建設地點：

    擬定在金雞嶺四組安置區、同心家園22期安置區、同心家園29期安置區、西瓜村芒果村安置區。其中，同心家園22期安置區、同心家園29期安置區、西瓜村芒果村安置區為異地安置區。被征收人選擇異地安置的，按照原被征收房屋選擇異地安置產權置換套內面積的10%給予獎勵。

    (二)安置房建設標準：

    根據統一規劃、統一設計、統一建設和統一安置原則，按照如下標準建設：

    1.鋼筋混凝土框架結構。

    2.外墻涂料(以規劃部門批準為準)。

    3.入戶大門為防盜門。

    4.門窗為鋁合金或PVC塑鋼玻璃門窗。

    5.各戶入室強、弱電全部安裝到位。

    6.每戶獨立水、電、氣表。

    (三)安置房選房原則：

    按被征收人簽訂征收補償安置協議時間的先后順序，優先選擇安置房(包括安置房朝向、樓層、戶型和房號等)。

    九、搬遷獎勵

    積極配合進行清點、丈量和登記，在規定時間內預簽或簽訂房屋征收補償安置協議，并在收到征收補償款后七天內搬遷騰空房屋的給予搬遷獎勵，具體獎勵情況如下：

    (一)被征收人在本方案公告之日起45日內(含45日)(含當天)簽訂(或預簽)房屋征收補償安置協議的，并在收到征收補償款后七天內搬遷騰空房屋的，一次性給予8萬元/戶的獎勵。

    (二)被征收人在本方案公告之日起45日后至60日內(含60日)(含當天)簽訂(或預簽)房屋征收補償安置協議的，并在收到征收補償款后七天內搬遷騰空房屋的，一次性給予5萬元/戶的獎勵。

    (三)被征收人在本方案公告之日起60日后簽訂房屋征收補償安置協議的，不給予任何貨幣獎勵。

    十、福利保障

    (一)被征收家庭為三亞市最低生活保障對象、特困戶和認定為城鄉低收入家庭的，經區民政部門核定后，可直接向相關部門申領租賃住房補貼或者公租房實物配租。

    (二)從被征收人安置入住之年起，被征收人的子女可以選擇繼續就讀原學校，也可以選擇轉學就讀，需要轉學就讀的，市、區政府教育部門應當依據其新遷住址劃定的招生范圍免費依法辦理相關手續。

    (三)被征收人中的零就業家庭成員、撫養未成年子女的單親家庭成員和享受最低生活保障待遇的人員，在法定勞動年齡內、有勞動能力和就業愿望的，由市、區政府人事社保部門給予核發《失業登記證》，納入再就業政策扶持范圍。

    (四)被征收人在法定勞動年齡內持有《失業登記證》或屬于城鎮登記失業人員的，市、區政府人事社保部門應當給予免費職業技能培訓和就業再就業稅費減免等。

    (五)實行財政補貼或扶持的各類社會公益性崗位，應當優先安排被征收戶中持有《失業登記證》的零就業家庭成員及就業困難人員就業。

    十一、強制搬遷

    征收人與被征收人在簽約期限內(以房屋征收決定公告為準)達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由征收人作出補償決定，依法送達被征收人。

    被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由征收人依法申請人民法院強制執行。

    十二、附則

    (一)本方案中的“戶”按下列原則確定：被征收房屋有房屋所有權證書的，按照“一證一戶”原則確定;沒有房屋所有權證書，按照“一棟一戶”的原則確定;行政事業單位、國有和集體企業的房改房、公房、經濟適用房和單位集資房等福利住房，按“一協議一戶”的原則確定。

    (二)本方案中“四層半”的含義：“四層”是指地上建筑四層總面積;“半層”是指地上四層平均每層面積的一半(計算方法：半層面積=地上四層總面積×1/4×50%)(含本數)。

    (三)本方案中未盡事宜，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》及省、市有關規定，由征收實施單位與被征收人協商解決。

    (四)本征收補償安置方案由三亞市天涯區人民政府負責解釋。

    (五)本方案自公布之日起施行。